Plusvalía - Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana

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Explicación del impuesto de plusvalía

Quién tiene que pagar el impuesto

Como consecuencia de la transmisión de la propiedad de un inmueble o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles (por ejemplo un usufructo), se tiene que pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, también conocido como plusvalía.

En el caso de venta de una propiedad (piso, plaza de aparcamiento, trastero, tienda, casa, etc.) tiene que pagar el impuesto la persona, empresa o entidad que vende, por el incremento del valor que ha experimentado el terreno mientras ha sido propietaria. Si el transmisor o vendedor es una persona física no residente en España, el obligado al pago será el adquirente.

En el caso de herencia o donación, es el nuevo propietario quién tiene que pagar el impuesto.

Plazos

El pago se tiene que realizar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión.

Si se trata de herencias, el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción, prorrogables a un año si se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses. La prórroga se entiende concedida si transcurrido un mes desde la petición no hay una resolución que la deniegue.

Fecha de transmisión o constitución de derechos

Es la fecha en la cual el inmueble cambia de propietario. En el supuesto que la transmisión sea por defunción (herencias o legados) la fecha de transmisión es la fecha de defunción. En el resto de casos la fecha es la del documento público que refleje la transmisión (escritura, fecha de la subasta, fecha del acto de ocupación en los casos de expropiación...).

La fecha de un documento privado no cuenta sino la del día en que el documento ha sido incorporado o inscrito en un registro público de acuerdo con el día de la muerte de cualquiera de los que lo han firmado, o desde el día en que se ha entregado este documento a un funcionario público por razón de su oficio.

Cuota

La cuota a pagar está en función del valor del terreno en el momento de la transmisión y de los años que el transmisor ha sido propietario de este (se calculan como máximo veinte años). Para determinar el importe, se multiplica el valor del terreno por el número de años que se ha tenido la propiedad y por el porcentaje anual que se indica a continuación. Al resultado se aplica el tipo impositivo, que es del 30%. Cuando el período es inferior a un año, se aplica el porcentaje del 4% anual en función de los meses completos, con excepción de las herencias en las que sólo se consideran años completos.

Cuotas a pagar
Porcentaje anual: A aplicar:
Periodo de hasta 5 años 3,7%
Periodo de hasta 10 años 3,5%
Periodo de hasta 15 años 3,1%
Periodo de hasta 20 años 2,8%

Cuando la persona transmitente ha adquirido el terreno en cuotas o porciones en diferentes fechas, se consideran tantas bases imponibles como fechas de adquisición. Se aplica de la siguiente forma:

  • El valor de terreno se calcula en proporción a la cuota o fracción adquirida en cada fecha.
  • A cada una de las partes se aplica el porcentaje de incremento que corresponde a cada periodo.

El valor del terreno consta en el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles. Más detalles del cálculo de la cuota en las Ordenanzas fiscales (PDF).

No han de pagar

Hay algunos casos en los que, aunque se produzca una transmisión, no se tiene que realizar autoliquidación de plusvalía:

  • Las aportaciones de bienes y derechos hechas por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que se verifican en su favor y en su pago y las transmisiones que se hagan los cónyuges como pago de sus haberes comunes.
  • Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos a consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad o divorcio matrimonial.

En la posterior transmisión de los terrenos que describen los apartados anteriores, se considera que no se ha interrumpido el cómputo de los años, con respecto al cálculo de la plusvalía. Por ejemplo, unos cónyuges compran una vivienda el año 1990 y se divorcian el año 1995, y la vivienda queda para uno de los cónyuges según sentencia judicial. Posteriormente (año 2000), esta vivienda se vende, y la plusvalía que se tiene que pagar es la referida al periodo de 1990 al 2000: no se tiene en cuenta la transmisión del 1995

Están exentos de este impuesto los incrementos de valor que se manifiestan a consecuencia de:

  1. La constitución y la transmisión de cualquier derecho de servidumbre.
  2. Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro el perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico, o que hayan sido declarados individualmente de interés cultural según lo que se establece en la Ley 16/1985, de 25 de junio, del patrimonio histórico español, o en la Ley 9/1993, de 30 de septiembre, del patrimonio cultural catalán, cuando sus propietarios o los titulares de derechos reales acrediten que han hecho a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en los inmuebles mencionados, siempre que se cumplan las condiciones siguientes:
    • Primera: Que las obras se hayan llevado a cabo en los años durante los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento de valor, previa obtención de la correspondiente licencia municipal y de conformidad con las normas reguladoras del régimen de protección de esta clase de bienes.
    • Segunda: Que el importe total de las obras, de acuerdo con el presupuesto o los presupuestos presentados a efectos de la concesión de la licencia, cubran como mínimo el incremento de valor.
    • Tercera: Que las rentas brutas del inmueble por todos los conceptos y sin excepción no excedan del porcentaje, con relación al valor catastral, igual al interés legal del dinero más un punto en el momento de la acreditación.
    • A la solicitud de exención, debe adjuntarse la prueba documental acreditativa del cumplimiento de las condiciones señaladas y, en caso que no exista o si de ser insuficiente, la que se considere adecuada en sustitución o como complemento de la misma.

  3. Las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

    Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

    No resultará de aplicación esta exención cuando el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda.

    A estos efectos, se considera vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años.

    Respecto al concepto de unidad familiar, se estará a lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita.

    La concurrencia de los requisitos previstos anteriormente la acreditará el transmitente ante el Institut Municipal d’Hisenda. Información del trámite y de la documentación que hay que presentar.

También están exentos de este impuesto los incrementos de valor correspondientes cuando la condición de sujeto pasivo recae sobre las personas o las entidades siguientes:

  1. El Estado y sus organismos autónomos.
  2. Las comunidades autónomas y sus entidades de derecho público de análogo carácter a los organismos autónomos del Estado.
  3. El municipio de Barcelona y las entidades locales que están integradas en él o en las que se integre, así como sus respectivas entidades de derecho público de carácter análogo a los organismos autónomos del Estado.
  4. Las entidades sin finalidades lucrativas que cumplan los requisitos establecidos en la Ley 29/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin finalidades lucrativas y de los incentivos fiscales al mecenazgo.
  5. Las instituciones que tienen la calificación de benéficas o de benéfico-docentes.
  6. Las entidades gestoras de la Seguridad Social y las mutualidades de previsión social reguladas por la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados.
  7. Las personas o entidades a favor de las cuales se ha reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.
  8. Los titulares de concesiones administrativas revertibles en lo que se refiere a los terrenos afectos a estas concesiones.
  9. La Cruz Roja Española.

Bonificaciones

En el caso de herencias, si se trata de la vivienda habitual del difunto, considerándose como tal la vivienda, un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento siempre y cuando se encuentren situados en el mismo edificio, y la persona adquiriente es el cónyuge o los descendientes o ascendientes por naturaleza o adopción, pueden solicitar una bonificación. El importe de la bonificación es del 95%. En caso de que no haya relación de parentesco, la bonificación afecta también en los que reciban del ordenamiento jurídico un trato similar para la continuación en el uso de la vivienda en razón de convivencia con el causante durante los dos años anteriores a su muerte.

Se mantiene la consideración de vivienda habitual aunque el causante haya residido en otro lugar hasta dos años antes de la defunción, siempre que no se haya cedido a terceros.

Para que esta bonificación sea definitiva la persona adquiriente tiene que mantener el bien, en su patrimonio, durante los tres años siguientes a la muerte del causante, sólo hay una excepción y es que la persona adquiriente muera dentro de este plazo (en este caso la bonificación es definitiva aunque sólo hayan pasado por ejemplo dos años).

Con respecto a las transmisiones de locales afectos a actividades empresariales o profesionales, ejercidas a título individual, puede bonificarse el 95% el cónyuge, descendientes o ascendientes por naturaleza o adopción.

Para que esta bonificación sea definitiva la persona adquiriente tiene que mantener el bien, en su patrimonio, así como el ejercicio de la actividad durante los cinco años siguientes a la muerte del causante, sólo hay una excepción y es que la persona adquiriente muera dentro de este plazo (en este caso la bonificación es definitiva aunque sólo hayan pasado por ejemplo dos años).

Si se incumplen los requisitos, tanto en el caso de vivienda habitual como en el de local afecto a actividad, el obligado tributario tiene que autoliquidar, en el plazo de un mes desde la fecha de venta de la vivienda o local, la cantidad que en su día se bonificó, y por tanto dejó de ingresar, más los intereses de demora.

Más información en las Ordenanzas fiscales (PDF).

Pago

Para el pago de la plusvalía, el Ayuntamiento de Barcelona utiliza el sistema de autoliquidación.

El Ayuntamiento de Barcelona ha firmado un convenio con el Colegio de notarios de Catalunya para facilitar las gestiones relacionadas con el cambio de titularidad de una propiedad en el momento de firmar la escritura. Dentro de este trámite, el notario puede entregar la hoja de autoliquidación para poder efectuar el pago. Si no se la entrega, tiene que pedirla a través de Internet, en cualquiera de las oficinas de atención a los ciudadanos de los distritos, o llamando al teléfono 010* (807 117 700 si llama desde fuera del ámbito metropolitano de Barcelona), en los plazos señalados anteriormente.

El pago se puede hacer en cualquiera de las entidades colaboradoras relacionadas al dorso del impreso de autoliquidación, adjuntando fotocopia del DNI del firmante de la declaración, o a través de Internet, accediendo al trámite "Pago con tarjeta de crédito o cargo en la cuenta corriente", de la web del Institut Municipal d'Hisenda.

Una vez realizado el pago, se tiene que enviar por correo al Institut Municipal d'Hisenda la copia simple de la escritura objeto de la transmisión o fotocopia confrontada, con el ejemplar para el Ayuntamiento, o bien entregarlo al Institut Municipal d'Hisenda o en cualquier oficina de atención al ciudadano de cada distrito. Dirección de envío: Institut Municipal d'Hisenda, Av. Litoral 30, 08005 Barcelona.

Subvenciones

Pueden solicitar la subvención las personas mayores de 65 años, en el caso de la venta de su vivienda habitual a una caja o entidad bancaria, a cambio de obtener una renta vitalicia.

El importe de la subvención es el equivalente a la cuota del impuesto.

El interesado tiene que pedirla y hacer constar en la solicitud:

  1. Nombre y apellidos de la persona solicitante, número de identificación fiscal, y datos de la vivienda que se transmite.
  2. Petición concreta de la subvención.
  3. Escritura notarial de la transmisión a cambio de una renta vitalicia.
  4. Fecha y firma de la persona solicitante.

Más información

(*) Consulte las condiciones del servicio de atención telefónica en la web www.bcn.cat/ajuntament/atenciociutadana.

Fecha de actualización: 05/08/2014